월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

독서에 대한 포스팅에는 .. 책을 읽으며 유익했던 정보, 다시 생각해볼 거리 등을 정리하려고 한다.

포스트잇을 붙이거나 밑줄을 쳐놓으면 찾기가 힘드니 .. 

대부분은 책의 내용이고, 일부는 나의 <생각>을 적어봤다.

이 책은 부동산에 1도 관심이 없던 내가 처음 읽은 책이고, 그래서 정리한 내용도.. 생각도 별로 없다. 

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-  부동산을 구매할때는, 호재여부 보다는 저평가 여부를 보는게 먼저다. 부동산이 실제로 싼 가격인지 보는게 가장 먼저다. 호재는 불확실하기 때문이다. 

 

- 가격이 싼지 알려면, 비교 대상이 많아야하고, 그 만큼 많은 상품(지역, 아파트)을 알아봐야한다. 그래서 부동산 투자를 잘하려면 많은 물량을 주기적으로 비교해가며 봐야한다. 

 

- 부동산 투자를 할때는 입지를 먼저보고, 그 다음 신축인지 구축인지를 따져보는게 현명하다. 

 

- 호재는 매매가에는 선반영되는데, 전세가에는 터지고 난 이후에 반영되는 경향이 있다. 신분당선 호재가 있으면 매매는 오르는데, 전세가는 실사용자라 개통이 되야 오른다. <생각> 그럼 호재가 있는 지역은 전세가율이 낮고 갭이 클 수 있겠다. 

 

- 입주 물량이 너무 많다면, 역전세가 날 수 있어 위험하다. (어쨋든 가격은 수요와 공급인데 예정된 공급이 많기 때문) 피하는게 좋다. 그럼에도 저평가 여부가 우선이다. 

 

- 부동산 거래를 할때는, 항상 대안이 있어야한다. 옵션이 하나 뿐이면 매수자가 을이되고, 불리한 계약을 하게될 수 있다. 

 

- 부동산 매입을 고려할때 항상 중개소에 요청해서 등기부 등본을 뗀다. 여기에는 부동산에 필요한 대부분의 정보가 담겨있다 : 근저당 설정여부 / 권리관계 / 매도자의 해당 주택 매입가격 (매도자가 현재 어느정도 차익실현을 했는지를 알 수 있다. 차익실현을 거의 못했다면 협상의 룸이 적을 수 있다) 

 

- 정부의 대출규제 (수요억제) : LTV (주택담보대출 = 주택가격대비 x% 까지 대출 가능) , DTI (총부채상환비율 = 총 소득의 x% 까지만 대출금 상환금액으로 사용 가능, 이때 대출 원리금에는 마통, 신용대출 등 모든 대출이 포함됨) DSR (총부채원리금상환비율 = DTI 와 동일한데, 전체대출을 포함한다) 

 

- 역전세 리스크를 막으려면? 1. 역전세 리스크가 적은곳을 골라라 (= 입지가 좋은 곳, 수요가 항상 많은 곳) 2. 대규모 입주물량이 있는곳을 피해라 

 

- 전세가율이 높은 (70% 이상이면 좋음) 투자가 내돈이 조금 들어가서 좋다. 

 

- 입지를 보는 방법은 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역을 조사한다. 

 

- 중요한 것은, 저평가 여부 > 입지 > 전세가율 (gap) > 입주물량 

 

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부동산 중에서도, 아파트 갭 투자를 전제로 하고 있는 책이다. 갭을 이용하면 적은 돈으로도 무이자 레버리지(전세금)를 활용하여 큰 시드의 투자가 가능하다. 전세가율이 큰 (갭이 적은) 매물 중에서 저평가된 집에 투자하길 권하고 있다. 부동산 매매를 위한 여러가지 기준 중에서도 " 저평가 여부 > 입지 > 입주물량, 호재, 신축 " 순서로 중요도를 평가하고 있다.